📌 发生了什么

• 加拿大办公市场终于迎来了一个重要的里程碑：在经历了疫情带来的震荡后，官方确认市场已经完整度过了一年的复苏期。根据2026年7月6日发布的最新报告，第二季度全国办公空置率降至17.1%，较前一年的18.7%有了明显改善。这背后是连续四个季度的净吸收量转正，全国共吸收了120万平方英尺的空间。多伦多、卡尔加里和蒙特利尔是这波增长的领头羊，每个城市都吸收了超过30万平方英尺的办公面积，这主要得益于企业强制员工重返办公室的政策。📈
• 但这波复苏的画风突变，市场正在经历一场史无前例的“两极分化”。CBRE加拿大研究总监Marc Meehan指出，复苏早在12到18个月前就开始了，现在硬数据证明了这一点。顶级“ trophy”（旗舰/顶级）写字楼的空置率仅为9.4%，仅比疫情前高1个百分点；而多伦多顶级三A级办公空间空置率更是低至2.6%。相比之下，非顶级资产则显得黯淡许多。目前新建办公楼开工量处于历史低位，第二季度仅启动一个项目，这意味着未来几年新供应将极度稀缺。

🔍 为什么值得关注

这事儿对投资者来说意味着什么？简单来说，办公市场已经不再是“水涨船高”的时代，而是进入了“强者恒强”的残酷筛选期。顶级资产与普通资产之间的空置率差距高达890个基点，这是一个巨大的鸿沟。租户和投资者不再仅仅因为价格便宜就选择普通楼宇，而是更看重资产的韧性、可用性和租金稳定性。这种分化将对物业估值产生深远影响：顶级写字楼将继续享受溢价，而普通楼宇则面临租金和估值的双重压力。随着新开工量降至历史低点，这种优质资产的稀缺性溢价在未来几年内可能会持续存在。

🏠 大温本地视角

在大温地区，这种顶级与普通资产的割裂感尤为强烈。根据Avison Young等机构的报告，温哥华市中心的顶级写字楼依然是市场的“硬通货”，整体转租空置率已从2023年的历史高位几乎减半。这意味着，当普通楼宇在挣扎时，市中心的顶级塔楼正在有效吸收需求。对于本地投资者和开发商来说，这强化了聚焦高质量、核心地段资产，或考虑将低等级存量物业进行改造的策略。高企的非顶级楼宇空置率为收购提供了折扣机会，但也对无法承担升级资本支出的业主构成了风险。本地市场对灵活性和现代设施有着强烈的偏好，而老旧建筑往往难以满足。虽然全国性的复苏是积极信号，但大温市场仍对宏观经济和利率环境高度敏感。

📈 市场影响

市场的影响是双轨制的：顶级资产将继续升值并收取更高租金，而非顶级资产则面临停滞或下跌的风险。对于普通建筑业主来说，新供应的缺乏或许能提供一些喘息空间，但高企的空置率和不透明的定价仍会让机构投资者保持观望。对于租户而言，优质空间的稀缺将导致核心地段的竞争加剧和成本上升。总体而言，由于非顶级资产的定价依然模糊，市场流动性可能持续受限。

🏗️ 建商和开发商视角

对于建筑商和开发商而言，新建办公楼开工量的历史低位反映了巨大的挑战。建筑成本的通胀以及更高的设计标准推高了租户改善津贴，使得新开发项目风险大增。非顶级空间需求的模糊性让新项目举步维艰。开发商可能会转向利基的高品质项目，或考虑适应性再利用的机会。随着新供应管道的稀薄，任何新项目都必须具备卓越的品质，才能与现有的顶级资产竞争。