大温17个社区要变天？1.3万块地预划密度区，画风突变
要点速览
- 事件
- 温哥华市议会审议Villages Plan：17个新Village区域低密度规划。温哥华市议会计划于2026年7月14日星期二审议城市的村庄规划，此前经过了18个月的规划和咨询过程。
- 地点
- 17个村庄区域分布在温哥华的东部和西部，包括麦克唐纳街、西16街、格兰维尔街、西41街、商业街和东20街等具体交叉口。
- 重点
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- 村庄计划代表温哥华住房策略的重大转变，通过在通常远离繁忙主干道但仍靠近公共交通的社区增加密度。通过预先划定13,000个地块，市政府旨在简化开发流程并增加公寓、联排别墅和保障性目的建租住房的供…
- 2022年7月：该计划经前温哥华市议会批准。
- 温哥华市的村庄计划提议创建17个新的村庄区域，这些区域为低层……
- 本地影响
- 村庄规划是城市扩大住房密度的整体策略的一部分，继2022年7月前任市议会批准《温哥华规划》之后。这17个村庄区域分布在温哥华的东西两侧，包括麦克唐纳街与西16大道、格兰维尔街与西41大道以及商业街与东20大道等具体交叉口。该规划允许多种建筑类型，包括层数比（FAR）为1.6至2.0的分层公寓，通常为四层建筑。允许FAR为1.6至2.7的有保障的专用出租住房，通常为六层结构。在以公共交通为导向的区域，带有20%低于市场租金的有保障的专用出租住房可达八层。混合用途区C-2D和C-2E允许低层住宅配有底层零售，东侧村庄一般使用R3-1和C-2D区，而西侧使用R3-4和C-2E区，并在财务可行的情况下要求包容性住房。城市也指出，增长预计将逐步进行，并分布在较广区域，而非集中。对大温买家、卖家、开发商与投资者而言，需关注融资成本、成交节奏、供应结构及政策预期变化。
- 适合关注的人
- 买家应关注17号村庄区域的新兴机会，特别是在允许更高密度的交通导向区的联排别墅和低层公寓。投资于有保障的专用出租住房的投资者可能会在租金低于市场20%的地区发现新机会，这些地区可能提供稳定的长期收益。受影响的13000个地块的卖家可能会吸引寻求预划定地块的开发商，从而可能推高土地价值。买家应注意该计划允许逐步增长，因此邻里特征的即时变化可能有限，但预计长期内密度会增加。对混合用途物业感兴趣的人应注意不同区域和村庄内不同的容积率限制和楼层限制。
🔍 为什么值得关注
说真的，这标志着温哥华的住房策略在转向。以前的高密度集中在Broadway走廊，现在要把混合用途密度扩散到传统的低密度社区，而且这些社区通常靠近公共交通。通过预划 zoning，市议会希望简化开发流程，增加联排别墅、共管公寓和保障性租赁房的供应。此外，计划要求修改现有的社区计划，以避免与新Village区域的法规冲突。
🏠 大温本地视角
这17个Village区域分布在温哥华东西两侧，例如Macdonald Street和West 16th Avenue的交汇处、Granville Street和West 41st Avenue等。规划允许不同密度的建筑：共管公寓FAR为1.6至2.0（约4层），保障性租赁房FAR为1.6至2.7（约6层）。在TOD区域，含20%低于市场价租金的租赁房可建到8层。东Village主要用R3-1和C-2D区，西Village用R3-4和C-2E区，后者在财务可行时会有包容性住房要求。
📈 市场影响
对买家来说，13,000块地的预划密度将增加联排别墅、多户住宅和小规模混合用途建筑的供应。这可能导致这些社区逐渐从单一低密度向混合用途转变。TOD区域保障性租赁房的增加可能缓解部分租房压力，但Village区域现有租客较少。混合用途建筑要求底层必须有商业空间，以维持零售和邻里服务。土地价值的变化取决于开发商对财务可行性的评估。
💡 买家与投资者观察
- 买家应关注17个Village区域，特别是TOD区域的联排别墅和低密度共管公寓机会。
- 投资者可留意含20%低于市场价租金的保障性租赁房项目，可能提供稳定长期收益。
- 受影响的13,000块地中的卖家，可能因开发商对预划地块的兴趣增加而受益。
- 买家需知增长是渐进的，社区面貌短期内变化有限，但长期密度会增加。
- 关注混合用途物业的FAR和层数限制，这些因区域和位置而异。
🏗️ 建商和开发商视角
13,000块地的预划 zoning 减少了单独申请的需求，可能加快开发速度。计划允许共管公寓、联排别墅和保障性租赁房等多种建筑类型，设计灵活。但包容性住房要求仅在财务可行时适用，可能在市场低迷时限制贡献。开发商需应对各区的FAR和层数限制，TOD区域密度更高。市议会与联邦的Housing Accelerator Fund协议提供约1.2亿加元支持基础设施。
BurnabyHouse.com洞察
大温地产经纪 Gary Gao 认为：Villages Plan 是温哥华住房格局的转折点，从高密度走廊转向分布式的低层密度模型。通过预划13,000块地，市议会试图在增加供应与保留社区特色间取得平衡。TOD区域对保障性租赁房的重视显示了解决租房短缺的战略意图。长期来看，温哥华的住房未来不仅由高楼定义，更由这些小型混合用途Village重塑。你会怎么选？评论区聊聊！💬
⚠️ 风险与不确定性
- 若财务不可行，包容性住房要求可能不适用，限制可负担住房供应。
- 渐进式增长可能导致开发不均，部分区域变化更大。
- 现有社区计划将被修改以避免政策冲突，可能带来不确定性。
- 对社区面貌的影响可能引发居民对同质化的担忧。
- 财务可行性评估可能导致公共福利要求差异，影响项目经济。
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问题、解答与评论
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📌 发生了什么
温哥华市议会将在7月14日（周二）正式审议《Villages Plan》（Village区域计划）。这事儿经过了一年半的规划咨询，是《温哥华官方发展计划》(Vancouver Official Development Plan) 的核心部分。计划将在全市划定17个Village区域，覆盖约13,000块地，占这些区域 parcels 的96% 🏠。这意味着大部分地块将直接获得预划 zoning，不需要开发商再单独申请。如果7月通过，10月生效。允许建6层低层住宅，Transit-Oriented Areas（TOD）可达8层。东边多用R3-1/C-2D区，西边R3-4/C-2E区。