📌 发生了什么

• 说真的，最近这份关于住房负担能力的年度报告，把温哥华又推上了风口浪尖。报告覆盖2025年第三季度（7月至9月）的数据，在全球96个主要市场中，温哥华再次以“难以负担（impossibly unaffordable）”的标签排名垫底。📈
• 温哥华的房价中位数是家庭年收入的中位数倍数为10.8倍，这意味着房价超过平均家庭收入的9倍。在全球范围内，温哥华排在第92位，只有香港、悉尼、圣何塞和阿德莱德这四个地方的负担能力比温哥华更差。换句话说，温哥华连续18年都位列全球负担能力最差的主要市场前五名。对买家来说，这事儿确实有点沉重。
• 在加拿大国内，温哥华依然是负担能力最差的城市，多伦多以全球第81位的排名屈居第二。与之形成鲜明对比的是，埃德蒙顿（Edmonton）是加拿大最负担得起的城市，其房价相对于收入的倍数比温哥华低了三倍。🏠
• 更值得注意的是，小城市的情况也在恶化。从2015年到2023年，大温以外的小城市（如菲沙河谷、奇利瓦克、 kelowna和温哥华岛）的住房负担能力恶化了相当于2.5年中位家庭收入的差距。而温哥华在同一时期恶化了1.2年。这说明负担能力危机正在向周边地区蔓延。

🔍 为什么值得关注

• 温哥华被贴上“难以负担”的标签，意味着本地工资与住房成本之间的差距已经达到了一个临界点，普通的市场自我调节很难在短时间内解决。中位数倍数为10.8，意味着一个普通家庭如果不花其他任何费用，需要存十多年的总收入才能买得起一套中位数房价的房子。
• 这种巨大的收入差距实际上将中产阶级排除在拥有市场之外，需求被迫转向租赁市场或次要市场。小城市负担能力的恶化表明，危机不再局限于大温哥华地区，而是正在向区域枢纽蔓延，可能会给这些社区的基础设施和社会服务带来压力。

🏠 大温本地视角

• 从本地角度来看，这份报告凸显了大温哥华住房市场持续存在的结构性问题。虽然报告主要关注房价收入比，但本地知识表明，本拿比和温哥华的供应限制和分区法规继续限制了新房的密度。负担能力向kelowna和菲沙河谷的蔓延，凸显了溢出效应：被温哥华挤出市场的买家转移到次要市场，推高了那里的价格。
• 这一趋势与历史数据一致，即随着次要市场变得越来越昂贵，区域负担能力差距正在缩小。温哥华恶化1.2年与小城市恶化2.5年的区别表明，区域经济对住房成本冲击的敏感度越来越高。本拿比等地区的分区改革等本地政策响应，是决定这些次要市场能否稳定的关键因素。

📈 市场影响

• 对于公寓市场和土地价值来说，这份数据强化了温哥华作为全球资产类别的溢价，使其免受国内负担能力问题的影响，但也限制了国内买家的池子。对于租客来说，拥有市场的压力通常会增加租赁需求和价格，特别是在菲沙河谷等供应弹性较小的次要市场。
• 高房价中位数意味着抵押贷款资格压力测试将继续将很大一部分人口排除在外，使交易量依赖于现金买家或有强大家庭支持的买家。市场流动性可能会保持紧张，因为卖家坚持全球价格，而国内买家被挤出市场。

🏗️ 建商和开发商视角

对于建筑商和开发商来说，“难以负担”的标签突显了建筑成本与市场承受能力之间的紧张关系。温哥华高昂的土地成本和不断上升的建筑费用使得在没有大量政府补贴或密度奖金的情况下，很难提供真正负担得起的单元。在次要市场，开发商可能面临不同的挑战：确保新供应能够吸收被温哥华挤出市场的买家，同时不会引发导致价格修正的过剩。新项目的融资可能会更敏感地受到利率波动和买家资格压力测试的影响，要求开发商专注于预售策略以减轻风险。